Protéger votre copropriété des dégâts d’eau : un service essentiel ?

Les réclamations reliées à l’eau ont augmenté de façon fulgurante, au point de donner le vertige aux assureurs. Et comme ils sont stricts sur le calcul de leurs risques, la situation a conduit à un resserrement des conditions d’assurance. Cela a aussi mis plus de pression sur les copropriétaires et les syndicats de copropriété.

Alors pourquoi certains syndicats ne choisissent-ils pas de se protéger avec un système de détection et contrôle des fuites d’eau ? Nous avons posé toutes nos questions à Jean-Hugues LaBrèque, président-directeur général de NOWA et membre de la PREVDEQ et de la PREVCAN.

Avec les réclamations qui ont bondi, les frais d’assurance ont suivi.

La copropriété est un mode d’habitation qui continue de gagner en popularité. Selon le Bureau d’assurance du Canada, « Ce parc immobilier en plein développement compte malheureusement de nombreuses copropriétés en piètre état. Parfois mal construites et souvent mal entretenues, bon nombre de copropriétés ont subi des sinistres qui auraient pu être évités. »¹ Les travaux de rénovation sont aussi beaucoup plus coûteux avec l’augmentation du prix des matériaux et le rehaussement des normes de construction.

L’effet de conséquence ? Les syndicats de copropriété ont vu au cours des dernières années des protections plus limitées, des augmentations de primes et le coût des franchises bondir. Il n’est plus rare de voir les franchises doubler, voire tripler. Il n’est plus rare non plus de voir un assureur refuser de couvrir un bâtiment à condos.

Dans d’autres cas, les syndicats de copropriété sont contraints d’accepter des conditions difficiles à soutenir financièrement. Beaucoup de syndicats réalisent trop tard que le coût à long terme est plus élevé que celui d’un système de prévention comme NOWA.

« Comme NOWA existe depuis plus de 15 ans, nous avons pu répertorier l’impact financier positif de nos systèmes. Dans bien des cas, un seul sinistre suffit à justifier pleinement l’investissement. Surtout lorsqu’on prend en considération les frais collatéraux et les nombreux inconvénients entourant un dégât d’eau. Un sinistre, c’est un moment que personne ne veut vivre. »

Alors pourquoi certains copropriétaires et syndicats choisissent-ils de ne pas se protéger ? La sensibilisation des copropriétaires est-elle toujours d’actualité ?

« Toujours d’actualité ? Assurément. Je dirais même plus que jamais. À une certaine époque, nous devions sensibiliser les gens quant à la prédominance des dégâts d’eau par rapport aux autres types de sinistres. Plusieurs étaient surpris d’apprendre que l’eau est responsable de plus de 60 %² des réclamations d’assurance. Aujourd’hui, il nous faut plutôt les sensibiliser à la possibilité que leur copropriété devienne orpheline d’assurance. Car oui, ça existe ! »

Il est clair que rassembler des propriétaires avec des valeurs, des niveaux de maturité et des objectifs différents est un défi. Cela reste un problème pour un syndicat de copropriété.

La tâche principale des entreprises comme NOWA est de sensibiliser les copropriétaires. Elles aident aussi les administrateurs à communiquer clairement ce qui est en jeu. Jean-Hugues LaBrèque dit que l’entreprise NOWA fait souvent des présentations aux syndicats de copropriété. Il y a trois types de refus qui reviennent souvent.

PROFIL 1

« De toute façon, l’assureur va payer. »

Cette façon de penser peut surprendre. Cependant, elle est assez courante chez les copropriétaires.

Ces derniers choisissent parfois de ne pas se protéger avec un système de prévention des dégâts d’eau. Lorsqu’une personne ne protège pas sa propriété, elle pense que l’assureur paiera en cas de problème. Elle ne comprend pas bien la situation et ses conséquences.

« Être propriétaire d’un condo implique des frais de gestion, qui rendent parfois les propriétaires réticents à tout ajout avant même qu’on ait eu la chance de s’expliquer. Je peux évidemment comprendre la volonté des propriétaires de rationaliser les dépenses. Mais on ne parle pas ici d’un luxe à ajouter pour le plaisir; on parle de protéger leur investissement et leurs économies. C’est notre rôle de les conscientiser aux répercussions réelles d’un dégât d’eau. Et elles sont bien plus importantes que ce qu’imaginent les gens en général. C’est ni plus ni moins qu’une catastrophe à vivre. Un gaspillage d’argent et de ressources. »

Il peut être difficile de mesurer toutes les conséquences d’un sinistre pour celui ou celle qui n’en a jamais vécu. Il y a d’abord les conséquences financières, qui dépassent largement le paiement de la franchise. La prime peut augmenter, parfois jusqu’à 25 % selon l’historique du bâtiment. Il est probable que certains frais engendrés par le remplacement d’équipement ou de matériaux plus coûteux ne soient pas entièrement couverts.

Pour une question d’esthétisme, les travaux s’étendent aussi parfois à des zones non touchées et non couvertes par l’assureur.

Si celui-ci estime qu’il existe un risque raisonnable que le problème se répète, il pourrait par ailleurs exiger l’exécution de travaux coûteux aux frais des copropriétaires. Et puis, il y a les conséquences qui vont au-delà de l’aspect financier : le bouleversement pendant des semaines dans le bâtiment, la relocalisation temporaire, des biens personnels détruits ou abîmés, la gestion complexe du processus de règlement d’un sinistre en copropriété…

PROFIL 2

« Pas besoin, je suis une personne vigilante. »

Le réflexe de se rabattre sur sa propre capacité à éviter les dégâts est aussi courant. La vérité est que le rôle de la vigilance dans l’évitement d’un sinistre est surévalué; un sinistre causé par l’eau peut arriver à n’importe qui, même au plus vigilant. Et n’importe quand, y compris quand le propriétaire est absent. Mais plus encore, chaque propriétaire partage l’immeuble avec d’autres propriétaires… Il faut réaliser qu’un voisin d’en haut n’est peut-être pas aussi vigilant.

« L’eau n’a pas de cible. Elle ne vise pas les moins vigilants et n’épargne pas ceux qui le sont. Elle suit bêtement le principe de la gravité et il n’y a pas grand-chose pour l’arrêter. Ainsi, si vous habitez au cinquième étage et que le dégât prend naissance au neuvième, vous serez fort probablement affecté, de même que tous ceux qui vivent en dessous de vous jusqu’au sous-sol. Pensez aux dommages multipliés par le nombre de condos. Et additionnez-y les dommages touchant l’édifice et les aires communes. »

Et la grande question est : qu’est-ce qui dit qu’un condo ou un immeuble aura un sinistre à cause de l’eau ? Est-ce si fréquent dans un immeuble à condos ? On ne peut pas prédire l’avenir.

Mais la réponse se trouve dans les chiffres. Si l’on regarde les réclamations des syndicats de copropriété, 95 %³ d’entre elles concernent des dégâts d’eau. Les probabilités sont donc nettement plus élevées que faibles.

« Il y a juste trop de multiplications de possibilités. Avec un bâtiment de cent unités, on parle généralement d’un millier de points d’eau potentiellement à risque. Sur la base de notre expérience et des données que nous récoltons à l’aide des systèmes que nous avons installés, un immeuble à condos vit au moins deux dégâts importants dans un intervalle de dix ans. Ce n’est pas scientifique, mais c’est un bon révélateur. »

PROFIL 3

« Le coût est trop élevé. »

Le coût d’acquisition est une considération majeure. Mais regardons les choses sous un angle factuel et mathématique.

Imaginons un immeuble à condos de 100 portes. Dans ce bâtiment, chaque propriétaire doit obligatoirement cotiser au fonds d’auto assurance à la hauteur de 500 $. Ce fonds cumule donc 50 000 $… ce qui équivaut à peu près au montant de la franchise pour un bâtiment de cette envergure.

C’est-à-dire qu’après un seul sinistre, le fonds peut se vider. Les copropriétaires devront alors le renflouer. Une nouvelle cotisation de 500 $ est nécessaire, portant leur participation jusqu’alors à 1 000 $.

Et si ce budget était utilisé pour acheter et installer un système de prévention comme NOWA ? C’est un investissement intelligent. Cela évite les problèmes d’un sinistre et réduit le gaspillage de ressources.

« Un système comme NOWA offre un niveau de protection extrêmement élevé, et donc facile à rentabiliser. Certains assureurs offrent une réduction de prime immédiate. Dites-vous qu’un assureur rassuré veut aussi dire une prime et une franchise stabilisées pour des années. Cet aspect est capital pour le syndicat de copropriété. Être capable de fiabiliser le budget constitue une préoccupation de premier ordre pour les administrateurs. Il faut aussi comprendre qu’il existe différentes façons de modéliser l’achat ou le financement du système pour qu’il corresponde aux besoins du syndicat de copropriété. »

La protection contre les dégâts d’eau : un service essentiel pour les copropriétés ?

La question se pose. Un système de prévention des dégâts d’eau fait-il partie des incontournables pour tout immeuble à condos ?

« Pour uninvestissement aussi majeur qu’une propriété, qui représente souvent l’investissement d’une vie ? Assurément. Mais j’irais plus loin. Les copropriétaires veulent plus qu’un système qui détecte et stoppe les fuites; ils recherchent la sécurité. Cette sécurité, ils la trouvent dans la présence et l’engagement de l’entreprise qui les protège. C’est précisément ce à quoi répond notre service PRÉSENCE. Lorsque vous faites installer un système NOWA, jamais vous n’êtes ensuite abandonné à votre sort. C’est le principe même du service haut de gamme que nous offrons. Nous surveillons les systèmes en temps réel et un répondant du service est disponible en tout temps. C’est comme si nous restions présents dans l’immeuble après l’installation. »

Selon Jean-Hugues LaBrèque, NOWA fait plus que protéger les économies des copropriétaires. Cela fait aussi partie du mouvement pour l’environnement.

« NOWA se donne aussi pour mission de conscientiser les copropriétaires à l’immense gaspillage de ressources qu’engendrent les dégâts d’eau. C’est un sujet peu abordé, mais pensez-y une seconde… Au Canada, il se dépense 1 milliard de dollars correspondant à des réclamations pour des dégâts d’eau. Jusqu’à 350 000 tonnes de déchets rejetés dans l’environnement et plus de 30 millions de litres d’eau potable gaspillés, au Canada seulement ! Et ces chiffres ne font qu’augmenter. Imaginez si tout le monde était protégé par un système de prévention comme NOWA. Voilà une contribution concrète ayant un véritable impact sur l’environnement. Et cette contribution est l’étincelle à l’origine de la création de NOWA. »

¹ https://bac-quebec.qc.ca/fr/enjeux-en-assurance-de-dommages/copropriete-au-quebec/
² Source : Bureau d’assurance du Canada, https://fr.ibc.ca/
³ https://www.lapresse.ca/xtra/habitation/201706/15/01-5107813-5-bonnes-raisons-de-se-proteger-contre-les-degats-deau.php